MARMARA APARTMANI 10 ve 17 NİSAN 2022 TARİHLİ OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU (KMK) TOPLANTISI DİVAN BAŞKANLIĞINA
Daire 23 Teklif -1 (10 Nisan 2022)
1.Kat Malikleri Kurulu (KMK)’nun 16 Ocak 2022 tarihli toplantısı sonrasında gerek Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu (ÇYK)’nun iki toplantısı ve devamında Mart 2022 ayında düzenlenen KMK Olağanüstü toplantılarında (yeter sayı sağlanamayan ilk toplantıdaki görüşmeler dahil) özellik arz eden gelişmeler olmuştur.
a.Karar defteri sayfa 215’de yer alan yazılı metinde ifade edildiği üzere, “güven eksikliği” gerekçesi ile yönetici 20 Mart 2022 tarihinde istifa etmiştir.
b.İstifa eden eski yöneticinin katılamadığı ikinci Olağanüstü KMK toplantısında (27 Mart 2022) 13 (on üç) katılımla gündemin sadece bir maddesi (md.5.c.(1)Yöneticinin demirbaş giderlere katılımı ve huzur hakkı) konusunda karar oluşturulmuş. Diğer konuların ise Denetçinin düzenleyeceği yeni bir Olağanüstü KMK toplantısında ele alınması kararlaştırılmıştır.
c.Sözkonusu (27 Mart 2022 tarihli) toplantı tutanağında:
(1)Gündemin diğer maddelerine ilişkin bir değerlendirmeye yer verilmemiştir.
(2)Apartmanın yöneticisiz kaldığı bir ortamda;
gündemde bulunan (md.5.g.) “Yönetim seçimlerinin yenilenmesi hususu ve eski yöneticinin (karar
(3)Diğer bir ifade ile; 27 Mart 2022 tarihli Olağanüstü KMK toplantısı sadece bir maddelik gündemle toplanmış gibi bir algı ortaya çıkmıştır.
d.Halbuki, 27 Mart 2022 tarihli toplantının, planlanan asıl ağırlıklı gündem maddeleri olan (Md.5.c.(2),d, e,f) apartmanımızın depreme karşı dayanıklılığı ve çözüm önerileriyle ilgili maddelerinin görüşülmesi gerekirdi. Ya da görüşülmemesinin gerekçeleri belirtilebilirdi.
2.Apartmanımızda ilk defa karşılaşılan Olağanüstü KMK toplantı serileri ile gelinen bu aşamada; d.23 maliki olarak önerilerim aşağıda sunulmuştur:
a.Önceki KMK toplantılarda yapılması kararlaştırılan işler ve eski yöneticinin bu kapsamda davet ettiği firmaların keşif sonuçları ve hazırladıkları fiyat teklifleri (ki bu bilgiler, firmalardan geldiğinde eş zamanlı olarak Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu (ÇYK) üyeleri olarak paylaşılmıştır) özet olarak aşağıdaki gibidir:
(1)Kapalı otopark üstü su yalıtımı:
Ayhan Proje 1. çözüm ………………………. 59.236 TL.(KDV dahil)
2. çözüm ……………………… 195.172 TL.(KDV dahil)
Çınar İnşaat ……………………………………………….. 86.000 TL. + KDV
Sim Yapı ……………………………………………….. 25 Avro/m2 + KDV
+45.000 TL. + KDV
+300 TL/m2 + KDV
(2)Ersan Asansör (MMO kontrolüne hazırlık):
Ersan Asansör teklifi: …………………….. 65.800 TL. + KDV
(3)Diyafon yenilenmesi:
Multitek ………………… ……………………… 78.257 TL. (KDV dahil)
Kutay Elektrik 1. çözüm ………………………………. 32.000 TL. (KDV dahil)
2. çözüm ……………………… %70 daha pahallı
(4)Kapalı garaj Panjur kapı:
Yay Teknik 1. çözüm …………………………… 708 Avro (KDV dahil)
2. çözüm …………………………… 1062 Avro (KDV dahil)
3. çözüm ……………………………. 1250 Avro (KDV dahil)
4. çözüm …………………………… 1330 Avro (KDV dahil)
(4)Kapalı garaj Panjur kapı:
Sim Yapı …………26.000 + 8.000 + 28.000 Toplam: 62.00 TL + KDV
(5)Çevre duvar çiti sistemi:
Emre Çit ………………………………………………..45.972 TL
(6)Su Deposunun güçlendirilmesi, yeni depo yapımı, yağmur suyu deposu: —-
b.Firma tekliflerindeki; ilgililerin yapılacak işi kendi bakış açılarına göre nasıl anladıkları ve nasıl bir çözüm önerdikleri ve fiyatlandırmalarındaki farklılıkları değerlendirmek önem kazanmaktadır.
c.Bu aşamada ortaya çıkan sonuçlara göre;
*Yapılacak işlerin önceliklerine göre sıralanması,
*Kaynak ihtiyacının nasıl karşılanacağının belirlenmesi gerekmektedir.
d.Ayrıca firma tekliflerinin geçerlilik süreleri ile değişebilecek rakamsal değerler de görüşülmelidir..
e.Daire 23 kat maliki olarak kişisel önerim;
(1) Yapılacak iş ve önceliklerin belirlenmesi ile ihtiyaç duyulacak kaynak tutarlarının toplanmasına ilişkin ayrıntıların KMK toplantısında kararlaştırılması,
(2)Alınan bu kararlara uygun firma seçimi ve işin detaylarının belirlenmesi yetkisinin konu uzmanı yada konuyla ilgili tecrübesi olan komşularımızın da davet edileceği toplantılarda belirlenmesi yetkisinin ÇYK’na verilmesinin uygun olacağı değerlendirilmektedir.
MARMARA APARTMANI 10 ve 17 NİSAN 2022 TARİHLİ OLAĞANÜSTÜ KAT MALİKLERİ KURULU (KMK) TOPLANTISI DİVAN BAŞKANLIĞINA
Daire 23 Teklif -2 (10 Nisan 2022)
1.Eski yöneticinin istifa etmesi (20 Mart 2022) sonrasında yapılan 27 Mart 2022 tarihli Olağanüstü KMK
toplantısında gündem konularından sadece biri hakkında karar oluşturulmuştur.
2.Toplantı tutanağında söz konusu olağanüstü KMK toplantısı düzenlenmesi ihtiyacını ortaya çıkaran
esas konulara ilişkin değerlendirme ya da bu konuların gündem dışına alınmasına ilişkin gerekçelere
ise yer verilmemiştir.
3.Yöneticisi istifa etmiş bir apartmanda düzenlenen Olağanüstü KMK toplantısında yeni yönetici
seçmekten daha önemli ne olabilir ki? Alınacak kararların uygulanmasını ve takibini kim yapacak?
4.Apartmanımızda yönetici sorumluluğunu üstlenebilecek donanıma ve enerjiye sahip yeter sayıda
komşumuz olduğunu biliyoruz.
5.Geçtiğimiz toplantıda, (27 Mart 2022) en azından bu konuda yeterliliğe sahip komşularımıza teklif
götürülmesiyla sonuç alınabilirdi.
6.Bu durum 14 Ocak 2012 KMK toplantı tutanağına yansıyan “Profesyonel Yönetim Hizmeti Alınması” kararı ve bu sürecin
19 Ocak 2013 KMK toplantı kararlarıyla sonlandırıldığı günleri hatırlatmaktadır. Diğer bir ifade ile daha
önce bu sorumluluğu üstlenen; nasılsa biraz ısrar edildiğinde tekrar kabul eder…” düşüncesinden önce
atılacak adımlar olduğunu düşünüyorum.
7.Eski yöneticinin (20 Mart 2022) istifa yazısında sıraladığı gerekçelerin:
(1)Görüşmeye açılması (md.3,4,5,6),
(2)Gerçek dışı (toplantılara katılımın az olmasının yöneticinin gerginlik yaratıcı tavırlarından kaynaklandığı vb.) iddialarının teyit edilmesi ya da düzeltilmesinin; yaşanan sorunun aşılmasını kolaylaştırabileceği
değerlendirilmektedir.
(3)Halen içinde bulunulan sorunların tekrarlanmaması amacıyla yapılacak değerlendirmenin kayıtlara
geçilmesine ihtiyaç bulunmaktadır.
(4)Toplu yaşanılan ortamlarda farklı düşünceler ve beğenilerinin olmasının doğal olduğu bilinen
bir olgudur. Bu farklılıklardan kaynaklanabilecek anlaşmazlıkların karşılıklı hoşgörü ile
çözülemediği haller için yasa yapıcının yürürlüğe koyduğu kanun ve diğer mevzuat (apartman
yönetim planı, kat malikleri kurulu kararları vb.) herkesi bağlayıcı özelliktedir.
(5)Bahsedilen bu yazılı metinler “söz uçar yazı kalır” veciz sözünün uygulamaya yansımasıdır.
(6)Madem ki bi arada yaşayacağız; o halde kurallara uymak zorundayız.
(7)Kanunlar dahil bu kurallar ihtiyaç duyulduğunda yine kanunda belirtilen sınırlamalar içinde
değiştirilebilmekte, iptal edilebilmekte ve güncellenebilmektedir. İşte bu güncellemeler
yapılıncaya kadar söz konusu kurallar herkes için bağlayıcıdır.
(8)Apartmanımızda 16 Ocak 2022 KMK toplantısından itibaren ortaya çıkan ve yöneticinin
istifasına kadar uzanan süreç; 2013 yılı KMK toplantı tutanağındaki bir maddeye (md.9.ç.(3)) yapılan itiraz sonrası başlamıştır. İtirazın yapılması ve bu maddenin düzeltilmesi /
güncellenmesi kat maliklerinin hakkıdır.
(9)Burada yanlış anlaşılan (yanlış algıya neden olan) hususlar şunlardır:
(I)Konuya ilişkin KMK kararı (Karar defteri sayfa 135, 19 Ocak 2013) incelendiğinde görülecek olan şudur: Önce karar oluşturulmuş ve sonra yönetici seçimi
maddesine geçilmiştir.
(II)Şimdiye kadar; hiçbir toplantıda aday olmayan eski yöneticiye; toplantıya katılanların
oybirliğiyle bu görev tevcih edilmiştir.
(III)Tartışma konusu olan “yönetime ücret ödenmesi, denetim masraflarına katılmama”
kararı; profesyonel yöneticinin işine son verilmesinin ardından, apartman sakinleri
arasında aday çıkmaması üzerine ortaya atılan bir fikirdir.
(IV)Diğer bir ifade ile, profesyonel yönetimden önce (Temmuz 2011’e kadar) yönetimle
ilgili hiçbir ücret gündeme gelmemiş ve ödeme de yapılmamıştır. Bir diğer ifadeyle
2007-2011 tarihleri arasında Aslan Kılıçarslan bilâ ücret bu görevi icra etmiştir. Bir diğer ifadeyle 2007-2011 tarihleri arasında Aslan Kılıçarslan bilâ ücret bu görevi icra etmiştir.
(V)Yönetici ücreti (aylık aidat 100 TL iken, yönetici ücreti 520 TL.) ilk defa profesyonel yönetici ile başlamış bir uygulamadır.
(VI)Profesyonel yönetici ayrıldıktan sonra; 19 Ocak 2013 tarihli KMK toplantısında alınan
bu karar (md.9.ç.(3)) teklifi bir komşumuzun önerisi ile gündeme getirilmiştir. Diğer bir ifade ile, bir sonraki gündem
maddesine geçildiğinde, aday çıkmadığından yönetim için ücret belirlenmesi hususu
gündeme gelmiştir. Bu durum o sırada aday olmayan eski yöneticinin dışında gelişen bir
süreçtir.
(VII)Dokuz yıl sonra bu kararın değiştirilmesi talebi gelinceye kadar yönetici değişimi
olmamış ve her yıl yönetim ve denetim yine KMK tarafından ibra edilmiştir.
(VIII) 16 Ocak 2022 sonrasında başlayan ve gerginlik yaratan bu güncelleme talebi ise
usulüne uygun olarak yapılan 27 Mart 2022 tarihli Olağanüstü KMK toplantısında
karşılanmıştır.
(IX)Burada yanlış olan; “Bu maddenin (md.9.ç.(3)) düzeltilmesi derhal / hemen yapılacak” dayatmasıdır.
(10)Bu süreç yaşanırken ortaya çıkan ve istifa ile sonuçlanan toplantıda ortaya atılan iddiaların
da düzeltilmesine ve karşılıklı mutabakatın sağlanmasına, ortak anlayışın tekrar
canlandırılmasına ve ilişkilerin normale döndürülmesine ihtiyaç bulunmaktadır.
(11)Aşağıdaki esasların karar olarak benimsenmesi ile aynı olumsuz sürecin tekrarlanmasından
kaçınılması mümkün olabilecektir:
(I)KMK kararları her zaman güncelleme önerilerine açık olmakla birlikte apartman
sakinlerini bağlayıcıdır.
(II)”Toplantıda yoktum”, “toplantıda vardım ve kararların altında imzam da var ama bir
şekilde farkında değilim bu yüzden hemen değiştirilsin”, “KMK üyeleri kararı imzalamışlar
ama 5-6 kişi ile karar mı alınırmış?”, “kafanıza göre iş yapıyorsunuz!”, “altını imzaladım
ama
imzalarken okumamışım”, “ben öyle söylememiştim” vb. gerekçeler; ilgili kararın o an
değiştirilmesi talebini haklı kılmaz.
(III)KMK kararları usulüne uygun olarak güncelleninceye kadar geçerlidir.
(IV)KMK kurulu toplantılarına katılımın %100 olması elbette arzu edilen bir seviyedir.
Katılım sağlayamayacak olan bağımsız bölüm maliklerinin, uygun bulacakları bir
temsilcilerine imzalı bir kağıt üzerine yazarak vekalet vermeleri de yeterlidir. Ancak bu
durum ebetteki kişilerin tercihleri ile ilgili bir konudur ve saygı gösterilmelidir.
(V)Toplantılara arzu edilen katılımın sağlanamamasının sorumlusu olarak yöneticinin
gösterilmesinin (yöneticinin gerginlik yaratıcı tavırlarından kaynaklandığı vb. iddiaları) kabul
edilemez bir davranıştır. Bireylerin verecekleri kendi kararlarına saygı duyulması
gerekmektedir.
Hiç yorum yok:
Yorum Gönder