yönetim ve denetim faaliyetleri

 …… ,

Değerli ÇYK Üyelerimiz iyi günler,

 

1.Kat Malikleri Kurulu (KMK)’muzun 16 Ocak 2022 tarihinde ve hemen arkasında Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu(ÇYK)’un da 30. Ocak 2022 tarihinde yaptığı toplantılarda sizlerle bir aradaydık.

Bu iki toplantıda gündeme gelen bütün konuların birlikte ele alındığı, hatta bir bölümünün üzerinde fazlaca durulmasının üzerinden çok kısa bir süre geçmesinin ardından her biri KMK Toplantı tutanaklarında karar olarak belirlenmiş konuların tekrar gündeme getirilmesini anlamlı bulduğumu ifade etmek istiyorum.

Elbette farklı düşüncelerimiz, farklı beğenilerimiz olacaktır ki bu insanın doğasında vardır. Diğer taraftan insan olarak her birimiz hataya açığız ve mükemmel olduğumuzu da iddia edemeyiz. 

Bu nedenle soruların olması, tereddütlü konular hakkında

bilgi talep edilmesini de yanlış bulmuyorum. 

Ancak muhtemel yanlış uygulamaların veya yanlış anlamaların önüne geçilmesi bakımından  yönetim ve bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkiler bu nedenlerle kanun ve buna bağlı olarak da diğer ilgili mevzuat (apartman yönetim planı, KMK kararları vb.) ile belirlenen “prensiplere uyulması”nın öncelik arz ettiğini düşünüyorum.

 

Bugün gönderdiğiniz (17 Şubat 2022 tarihli) mailinizdeki sorularınızın tamamının yasal dayanakları ile birlikte cevabı / açıklaması olduğunu ifade etmek istiyorum. Geçmiş toplantı tutanakları başta olmak üzere yönetimin oluşturduğu dokümanları neredeyse tamamında vuru yapıldığı üzere “söz uçar yazı kalır” anlayışı ile özellikle de, gelecekte hukuk, maliye, sağlık, güvenlik vb. konular başta olmak üzere mümkün olabilen detayların yazılı hale getirilmesine özen gösterilmektedir. Bunu yaparken ÇYK’muzun değerli katkılarının sağlıklı karar alınmasına destek veren önemli bir faktör olduğunu da tekrarlamak istiyorum.

 

Yukarıda vurgu yapıldığı üzere “prensiplere uyulması” konusunda 634 Sayılı Kanunda: -Yönetici ve denetçinin görev ve sorumlulukları,

-Yönetim faaliyetlerinin denetlenmesi,

-Toplantı usulleri ve diğer ayrıntılar açıklanmış bulunmaktadır.

 

-Bütün bunlar dikkate alındığında bağımsız bölüm maliklerinin hakları, talep ve sorularının yönetime iletilmesi,

-Toplantı kararlarının gündeme alınması, görüşülmesi ve karar haline getirilmesi usulleri,

-Daha önce alınmış kararların güncellenmesi dahil yeni kararlar oluşturulması ve diğer detaylara ilşkinaçıklamalar (içtihatlar dahil) dokümanlardaki yerini almış durumdadır.

 

Sizin soru ve taleplerinize gelince:

-Elbette komşuluk ilişkileri kapsamındaki  iletişim her zaman her şartta mümkün olabilir,

-Ancak, bağımsız bölüm maliklerinde gelen ve yönetim / denetim faaliyetlerini ilgilendiren ve de belgeler üzerinde çalışma yapılmasını gerektiren  talep ve soruların tevcih edileceği yer ve usuller “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu    -3959 (mevzuat.gov.tr)     -   (konu kapsamında özellik arz eden bölümler kolaylık olması bakımından aşağıda -Açıklamalar-  ayrıca sunulmuştur)

 

Otuz iki dairenin bulunduğu bir apartmanda, bağımsız bölüm maliklerinden gelecek ve ayrıca çalışma yapılmasını gerektirebilecek soruların cevaplanması anlamında kanun ve ilgili mevzuatın öngördüğü prensiplere uyulmasını rica ediyorum. 

 

İşte bu nedenle önümzdeki pazar günü (20 Şubat 2022) saat 11.30’da öncelikle Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu (denetçimizin de katılması ve ÇYK toplantısı için yeter sayının -en az dört ÇYK üyesi- sağlanması kaydı ile) toplanılmasını teklif ediyorum ki kanunun öngördüğü şekilde bu konularda yetkili Denetçimizin soruları cevap bulabilsin. 

Selamlar.

 

 

 

AÇIKLAMA:

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Hakları A) Kat maliklerinin hakları: 

 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM Kat Maliklerinin ve Kat İrtifakı Sahiplerinin Borçları A) Kat Maliklerinin borçları

 

BEŞİNCİ BÖLÜM Anagayrimenkulün Yönetimi A) Genel kurul: Madde 27

 

C) Kat malikleri kurulunun toplantısı ve kararları: I - Toplantı zamanı

 

D) Yönetici: I - Atanması: 

 

II - Yöneticinin görevleri: 1. Genel yönetim işlerinin görülmesi: Madde 35 –

 

k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması

 

III - Sorumluluğu: 1.Genel kural: Madde 38

 

2. Hesap Verme: Madde 39 – Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna, anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabına vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa, olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

 

E) Yönetimin denetlenmesi: Madde 41

 

 – Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu her zaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında, belli bir zaman konulmamışsa; bu denetim her üç ayda bir yapılır; bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir. Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları, (1) den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.