Kat Malikleri Kurulu 2021 Yılı Olağan Toplantısı

 MARMARA APARTMANI KAT MALİKLERİ KURULU 2021 YILI OLAĞAN TOPLANTI TUTANAĞI 10 Ocak 2021 

1.Toplantı Tutanağında imzası bulunan kat maliklerinin oy birliği ile Ömer Ergenekon divan başkanı,  Aslan Kılıçarslan yazman ve K.Özhan GÜLEK sayman olarak görevlendirildi.

2.Divan Başkanı toplantının planlı olduğu ilk gün olan 03 Ocak 2021 tarihinde 2 (iki) katılım olduğunu, yeterli katılım sayısı bulunamadığından toplantının ertelendiğini ifade etti.

Daha önce duyurusu yapılan bugünkü (10 Ocak 2021)  toplantıya katılan ve bu tutanakta imzaları bulunan komşularımızın katılımlarıyla toplantıyı başlattığını belirterek açış konuşmasını tamamladı; gündem maddelerine ilişkin ilave önerileri aldı ve yeni önerileri gündemin uygun bölümlerde tartışmaya açacağını belirterek gündeme geçildi.

3.Divan Kuruluna toplantı tutanağını imzalama yetkisi oy birliğiyle verildi.

4.Yönetici tarafından geçen bir yılın faaliyetlerine ilişkin bilgi verildi

*Risk analizi ve değerlendirmesi(  Ocak 2021) (v.23)

 

*Elektrik giderlerindeki artış

*Kamera sisteminin son durumu ve yapılan tespitler

*Ortak alan sigorta poliçesi

*Su deposu temizliği, su analizi ve pandemi

*Garaj tavan su izolasyonu çalışmaları

*Sokak hayvanlarının ortak alanlardaki durumu

*Yıl içinde komşuların gündeme getirdiği ses izolasyonu ve daire sınırlarını aşan ses/gürültü konusu

4.Denetçinin değerlendirmeleri alındı.

5.Yönetim ve Denetimin ibra edilmelerine ilişkin ayrı ayrı oylama yapıldı. Yönetim ve Denetim oybirliği ile ibra edildi. 

6.Aşağıdaki hususlarda yeni kararlar alındı:

a.Her yıl en az bir defa yapılması gereken bu toplantılarda önceki dönem tecrübelerinin yazılı kararlar olarak kayıtlara geçilmesinin ve ihtiyaç duyuldukça güncellenmesinin birlikte yaşamı kolaylaştırıcı katkılar sağlayacağı, 

b.Komşular arasındaki uyumun sürdürülmesi amacıyla alınan kararların “söz uçar yazı kalır” anlayışı ile ayrıntılı hale getirilmesi ve son toplantı tutanağında güncellenmesi yapılmayan hususlarla ilgili olarak önceki yıllarda alınan kararların yürürlükte sayılması kararlaştırılmıştır.

c.Ortak yaşamımız ve komşuluk anlayışına katkı sağlanması amacıyla bütün sakinlerimizin önerilerine (toplantı dışı zamanlarda da) her zaman ihtiyaç bulunduğu ifade edilmiştir.

d.Müteahhidimiz tarafından; “arka bahçeye 3 tondan daha büyük tonajlı araçların (kamyon, asansörlü vinç vb.) girmesinin kapalı garaj taşıyıcı sistemine zarar verebileceği ifade edilmiştir. Bu nedenle söz konusu tonajdan daha büyük tonajlı araçların bahçeye girişine ve kullanmasına müsaade edilmemesi kararı yinelenmiştir

e.Yangın merdivenlerinden bahçeye çıkış kapılarında alarm sensörleri bulunmaktadır. Yangın merdivenlerinin kullanımı halinde; “Alarm Sitem Yöneticisi” ile apartmanımızda ikamet eden iki komşumuzun (yönetici ve apt. görevlisi)  telefonlarına da uyarı (alarm sinyali) gönderilmektedir. Bu nedenle yangın merdivenleri sadece yangın vb. acil hallerde kullanılmalıdır. Aksi durumlarda Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygun işlem yapılmasını gerektirmektedir.

f.Meteoroloji Genel müdürlüğü tarafından; dolu, aşırı kar/yağmur vb. uyarısının yapıldığı günler için; kapalı garajda araç park yerlerindeki boş alanlar dahil sakinlerimizin sadece apartman yönetimine kayıtlı bütün araçlarının (misafir araçlar hariç) aşağıdaki koşullarla kapalı garaja alınması kararlaştırılmıştır:

   *Dolu uyarısı yapıldığında komşularımızın; yönetimi elektronik ortam üzerinden (öncelikle whatsup ortak grup) bilgilendirmesi,

   *Yönetimin konuyu önce elektronik ortam üzerinden (sonrasında duyuru panoları üzerinden) sakinlerimize iletmesi,

   *Duyuruda belirtilecek zaman aralığında; öncelikle yer çizgileri ve separatörler ile belirlenen park yerleri kullanılması,

   *Anılan yerlerin dolmasından itibaren; arzu eden sakinlerimiz diğer araçların giriş çıkışlarını asgari şekilde etkileyecek özeni göstererek park etmesi,

   *Çıkış yapmak isteyen araç sahibinin diyafon ya da telefonla (7/24 saat esasına göre) haber vermesinden itibaren azami 15 dakika içinde diğer araç(lar)ın geçişini sağlayacak şekilde kendi aracının yerini değiştirmesi,

   *İfade edilen bu süreç içinde uygulamada aksaklıklar olabileceğinin dikkate alınarak karşılıklı anlayış ve hoşgörünün esas alınması kararlaştırılmıştır.

    *Uygulamada ortaya çıkabilecek hak kayıpları vb. için tarafların yapacakları müracaatın Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu (ÇYK) tarafından nihai karar bağlanması kararlaştırılmıştır. 

g. Kamera sistemi konularında:

(1)Önceki sene 14 adet olan kamera miktarı Mart 2019 tarihinde yapılan çalışma ile 22 adete, kayıt cihazı kapasitesi ise 3 terebayt’tan 7 terebayt’a çıkarılmıştır. Bu kapasite ile şu kadar günlük kayıt depolanabilir ifadesi yerine yaklaşık on gün kadar geriye doğru kayıt hafıza da tutulabilir ifadesinin daha sağlıklı bir yaklaşım olduğu belirlenmiştir.

(2)Kameraların tamamı ortak alanı gözetlemek ve kayıt altına almak amacıyla kullanılmaktadır. Diğer bir ifade ile daireleri (balkonlar, pencereler vb.)  gören kamera bulunmamaktadır.

(3)Kamera görüntülerinin incelenmesine ihtiyaç duyan komşularımızın:

-Elektronik ortamda (e-posta, whatsup) ya da acil hallerle sınırlı olmak kaydı ile telefonla arayarak yönetimi bilgilendirmesi,

-Yönetimin, Apartman Görevlisini talimatlandırılması sonrası belirlenecek zaman aralığında ilgili komşumuzun refakatinde Apartman Görevlisi ile birlikte görüntü kayıtlarının incelenmesi mümkün olmaktadır.

(4)Apartman Görevlisinin yetersiz kalması halinde bakım yapan firma yetkilisinden destek alınması konusunda çalışma yapılabilecektir.

(5)Apartman Görevlisi:

   *Sistemin kullanımı kapsamında sınırlı yeterliliğe sahip bulunmaktadır.

   *Bu nedenle kayıt cihazı ile yapılacak çalışmalar için ihtiyaç duyulabilecek ilave destek talebi üzerine ve ilgili firma yetkisinin bulunmasına, davet üzerine apartmanımza gelmesine kadar geçebilecek zaman aralığının da dikkate alınması gerekmektedir.

   *Diğer bir ifade ile kayıtların incelenmesini gerektiren gelişme üzerine vakit kaybetmeden yönetici ile (öncelikle e-posta veya whatsup) irtibat kurulmasında yarar bulunmaktadır.

   *Kayıtların incelenmesi sonrasına (ihtiyaç görülüyorsa öncesinde)  bir hukuk süreci başlatılmasını gerektirebilecek haller için gerekli girişimin yapılması ilgili komşumuz sorumluluğundadır.

  **Bu durumda yönetimin en kısa süre içinde bilgilendirilmesi; içinde bulunulan durum ya da geleceğe ilişkin tedbirler için alt yapı oluşturabilecektir. 

h.Geçtiğimiz süreçte komşularımızdan gelen şikâyetlerden birisi de sokak kedilerinin apartmanımız kapalı alanlarını (merdivenler, kapalı garaj ve dairere ait depolar...) barınak haline getirmeleridir. Konu ile ilgili edinilen tecrübeler aşağıda sıralanmaya çalışılmıştır:

   *Kedilerin kapalı araç park yerlerinde dışkılamaları (ki üzerine basanlar çok oldu ve ortak alanlara kirlilik yayıldı....  görülebilen kirlilik kadar gözle görülemeye, araç içlerine kalıcı şekilde sinen kötü koku, park halindeki motosiklet oturma bölümlerinin kediler tarafından tırmalanarak hasar verilmesi)

   *Gerek apartman ana giriş kapıları, gerekse garaja giriş çıkışta araç geçişinden önce ve sonrasında kısa süreli de olsa açık kalan kapılardan içeri giren sokak kedileri kirliliğe neden olabilmektedir. Örnek vermek gerekirse;

   **Apartmana giriş bölümlerindeki asansör beklerken kullanılan (kumaş kaplı) taburelere kedilerin yatmalarından kaynaklanan kirlilik,

   **Kapalı garajdaki araç altlarına ve motor bölümlerine girerek tehlikelere neden olmaları,

   **Dairelere ait depolardaki kişisel eşyalar arasında doğum yapmaları, ölen bazı kedi yavrularının oldukları yere bırakmalarının(ancak kokuşma başladıktan sonra fark ediliyor) ortaya çıkardığı kirlilik,

      ***Özellikle sıcak havalarda dairelere ait depolarda pirelenmeleri / bitlenmeleri ve haşeratın çevreye yayılması (pirelenme nedeniyle kapalı ortak alanlar ve ön bahçe Haziran 2019 ve 2020 döneminde profesyonel ilaçlama firmasına ilaçlatılmıştır),

      ***Madalyonu diğer yüzü ise;

   *Günlük yaşamımızın doğal birer parçası olan hayvanların tamamı için ifade edilmesi gereken, özellikle de sokak kedi ve sokak köpekleri ile kuşların birer canlı olarak yaşam haklarına saygı gösterilmesi,

   *Bunun da ötesinde hava şartlarına bağlı olarak barınma, su ve yem konularında empatiyle hareket edilmesi ve şefkat gösterilmesi insani duyarlığımızın göstergesi olarak değerlendirilmektedir.

   *İnsan sağlığı, çevre kirliliği ve hayvan hakları kavramlarını gözetirken; sokak hayvanlarının asgari ihtiyaçlarının karşılanması ve insan sağlığı arasındaki hassas dengenin korunması da özellik arz etmektedir.

   *Bütün bunlar dikkate alınarak, müteakip dönemde ortak alanlarımızdaki uygulama aşağıdaki şekilde olacaktır:

   **Bağımsız bölümlerde kedi, kuş, balık hariç başka hayvan beslenmez,

   **Sokak hayvanlarını hayatın doğal akışı içinde ortak alanların bahçe bölümlerini kullanması çok tabiidir. Bu konuda dikkat edilmesi gereken husus sokak hayvanlarının beslenmesi-doyurulması sırasında bırakılacak muhtemel yemek artıkları vb.nin ortaya çıkaracağı kirlilik (haşere vb. dahil) için ön alınması (bu nedenle yiyecek/yem vb. bırakılmaması) kararlaştırılmıştır.

   **Sokak hayvanları ile ilgili duyarlılık gösterecek komşularımız; sözkonusu hayvanların barınma ve beslenme-doyurulma ihtiyaçlarının karşılanması için apartman ön bahçe duvarının sokağa bakan tarafındaki yeşil alanı kullanabilecek,

   **Bu  bölüme konulan su ve yem kapları  vb.in  çevre kirliliğine neden olunmaması için  özen gösterilecek,

   **Kullanım süresi iki günü geçen barınma yeri vb. su ve yem kapları öncelikle ilgilenen/duyarlılık gösteren komşularımız tarafından çöp konteynırlara atılacak,

   **Apartman ortak alanları içinde ise yem ve su kabı vb. bulundurulmayacak,

   **Ortak alanlar içine bırakılan barınak yeri, su ve yem kapları, kullanım süresine bakılmaksızın, ayrıca ön bahçe duvarının sokağa bakan tarafındaki yeşil alan kenarlarına bırakılan su ve yem kapları ise en fazla  iki günlük kullanımları sonrasında yönetim tarafından alınacak tedbirlere uygun olarak  çöp konteynırlarına atılacak,

 i.Balkon ve pencere kenarlarına (kuşlar için) yem vb. bırakılmayacak (geçmiş dönemde kuşlar için balkonuna yem bırakan komşumuz olmuştu),

j.Çevrenin/komşuların rahatsız edilmemesi konusundaki sorumluluğun söz konusu evcil hayvanları konutunda bulunduran kat maliklerine ait olduğu bilinciyle hareket edilecek,

k.Ortak alanlarda veya bağımsız bölüm balkonlarında müsaade edilenler dışındaki hayvanlar bulundurulmayacak, bağlanamayacak ya da gezdirilmeyecektir. 

l.Yakınımızda bulunan okul öğrencilerinin bahçe içindeki trafo arkasında sigara  vb. kulanmalarının önlenmesi amacıyla arka bölümünün tel çitle kapatılması kararlaştırılmıştır. 

m.İstekli olan dairelerin aşağıdaki esalar dikakte alınarak mutfak balkonlarını açılır kapanır cam sistemi ile kapatabilmeleri kararlaştırılmıştır. Buna göre:

  “  https://marmara98.blogspot.com/2020/11/mutfak-balkonlar-teklif1.html “

linkinde yer alan örneğine uygun olarak tesis ettirilecek beş parçalı cam sitemi;

   *Bina dış görünümü ile uyumlu, iklim şartlarına dayanıklı (meteorlojik -şartlar fırtına vb.-  dikkate alınmalı) , balkon korkuluk yapısı -cam ve duvar özellikleri- dikkate alınarak, lamine cam (kırılmaya dayanıklı şeffaf ısı cam kullanımı esas alınmalıdır.

  *Mutfak balkonu için söz konusu cam balkon sitemi yaptırmak isteyen sakinlerimizin Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygunluğun sağlanmasından sorumlu olacaklardır.

   *Konu kapsamında karar verirken:

      **Cam balkon yapılması halinde kullanım alanında bir miktar daralma olacağının,

      **Gerek mevcut korkuluk camlarının gerekse ilave edilecek açılır kapanır camların temizliğindeki zorlukların da dikkate alınmasında yarar bulunmaktadır.

  **Fransız balkonlar, mutfak balkonları ve oda pencereleri dahil bina dış görünümünü etkileyebilecek bütün tadilat / yenileme vb. dahil her çalılşmada; sadece binanın ilk yapımında kullanılan orijinal (standart) malzeme kullanılacaktır. Bu tür bakım onarım / tadilat yapılması halinde kullanılacak standart dışı malzeme kullanımından kaynaklanabilecek sorunlar ilgili bağımsız bölüm maliki sorumluluğunda olacaktır. Bu durumda ÇYK tarafından Kat malikleri Kurulu kararlarına uygun işlem yapılacaktır.

 n.Sakinlerimizin kullanım dışı bıraktıkları ve ihtiyaç sahiplerine ya da belediyeye iletilmesini arzu edilen eşyalar yönetimle koordine edilerek garaj katında (kilitli bisiklet park yerine açılan koridorda) geçici süreyle muhafaza edilebilecektir. Söz konusu eşyaların kirliliğe neden olmaması ve koridorun geçişlere açık tutulması amacıyla yönetim tarafından tedbir alınması kararlaştırılmıştır. 

o.Apartmanımızda daireler arası ses izolasyonu arzu edilen seviyede değildir. Diğer bir ifade ile elektrikli ev aletlerinin (Çamaşır mk. ve elkt. süpürgesi)  çıkardığı sesler, sert tabanlı terlikler, yapılan yüksek sesli konuşmalar diğer dairelerden duyulabilmekte ve komşulara rahatsızlık verecek seviyede de olabilmektedir. Komşularımızı rahatsız etmemek ve huzurun devamlılığı amacıyla sabah 09.00’dan önce ve akşam saat 22.00’den sonra diğer dairelerde rahatsızlık yaratabilecek sesler/gürültü çıkarılmamasına özen gösterilmesi kararlaştırılmıştır. 

ö.Evsel atıkların (Pazar hariç her gün saat 20.00) elden teslimi ya da kapı önüne bırakılması hali dahil her durumda atıklar akıtmayacak / damlatmayacak nitelikteki poşet vb. ile Apartman Görevlisine teslim edilecek veya kapı önlerine bırakılacaktır. Alınan tedbirlere rağmen evsel atık poşetlerinden akıtma / damlama olması halinde Apartman Görevlisi beklenmeden ilgili daire sakini kirliliği ortadan kaldıracak tedbiri kendisi alacaktır. 

p.Önceki yıllarda alınan kararlara ilişkin olarak güncelleme yapılmayan eski dönem kararlarının geçerliliklerin sürdürülmesi kararlaştırılmıştır. 

r.Apartman arka bahçe (yanlar dahil)  duvarlarındaki çatlaklar ve eğilmeler dikkati çekmektedir. Duvarların zarar görme (yıkılma vb.) ihtimali vb,   tadilat / sağlamlaştırma ihtiyaçları  konularında komşumuz Gültekin İKİZ’in çalışma yapması, Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu (ÇYK) toplantısında bilgi vermesi ve Yönetimin ise komşu apartman yönetimleriyle de koordine ederek ilgili bütçe kalemi limitleri içinde uygun bulunacak tedbirlerin alması kararlaştırılmıştır.

Çalışmaları Yönlendirme Komisyonu Aslan Kılıçarslan, Ömer Ergenekon, Tülin Dinçler ve Özhan Gülek olarak güncellenmiştir.

s. Bulunduğumuz bölgedeki deprem riski bilinmektedir. Buna bağlı olarak apartman taşıyıcı sistem özeliklerinin muhafaza edilmesinin önemi büyüktür. Bu nedenle taşıyıcı sistem (bina kolon ve kirişleri başta olmak üzere) bağımsız bölümler de dahil, apartman taşıyıcı sistemine zarar verebilecek (kırma, matkapla delme vb.) işlemler yapılmayacaktır. İhtiyaç duyulabilecek tadilat çalışmaları öncesinde ilgi daire maliki, yönetimi bilgilendirecektir. 

t.Taslak İşletme Projesinde ayrı bir kalem olarak gösterilen “peyzaj” giderleri, “bahçe giderleri” kalemi ile birleştirilmiştir. Yönetimin "peyzaj" konusunda çalışma yapması ve müteakip toplantıda bilgi vermesi kararlaştırılmıştır. 

u.Su deposunun yıllık temizliği işinin; sözleşme yapılacak ilgili firma çalışanlarının HES Kodu kontrollünün sağlanması koşulu ile yaptırılması kararlaştırılmıştır. 

ü.Komşularımızdan gelen; bahçeye kameriye yapılması oyçokluğu ile reddedilmiştir. 

v.Ön bahçedeki palmiye ağaçlarını giderek büyüdüğü ve budama vb. başta olmak üzere gelecekte sorun çıkabileceği değerlendirilmiştir. Binaya zarar vermeyecek daha bodur yapılı uygun bir tür ağaç dikimi konusunda belediye ile de koordine ederek, bir hal tarzı geliştirilmesi konusunda yönetimin çalışma yapması kararlaştırılmıştır.

 y.Daire sakinlerinin çamaşırlarını dışarı sarkıtabilmeleri oy birliği ile uygun bulunmuştur. Dışarı sarkıtılan çamaşırların alt daire pencere veya balkonlarını kapatmayacak şekilde uzatılabileceği kararlaştırılmıştır.

 z. Fransız balkonlar ve mutfak balkonlarının dışa bakan tarafına hiçbir şey saksı vb. dahil başka malzeme sarkıtılmaması / asılmaması (şemsiye hariç) kararlaştırılmıştır.

 za. Bu toplantı tutanağında yer almayan / güncelleme yapılmayan,  ancak önceki yıllarda alınan kararların yürürlükte olması kararlaştırılmıştır. 

7.Taslak olarak hazırlanan “İşletme Projesi”ne katılımcıların katkıları ile; Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) Md. 20 ve 37 ile Apartman Yönetim Planı Md.13, 14 ve 15 esaslarına uygun olarak son şekli verilerek oy birliğiyle kabul edildi. İşletme Projesinin İşletme defterinde muhafazası kararlaştırılmıştır. Bu son duruma göre oybirliğiyle kabul edilen aşağıdaki İşletme Projesine göre: 

a.Aylık aidat miktarı 330 TL.dir.

b.Apartman Görevlisinin 2021 yılı aylık ücreti ele geçen 3050 TL. olarak belirlenmiştir.

8.Yönetim ve Denetim için aday çıkmadı. Aslan KILIÇARSLAN Yönetici olarak ve Ömer ERGENEKON Denetçi olarak oy birliğiyle seçilmiştir.

 9.Oy birliğiyle seçilen Yönetici Aslan Kılıçarslan’a; Apartman yönetimi adına Banka Hesabı açmasına / kapatmasına / banka hesaplarına para yatırmasına / çekmesine, internet bankacılığı yapmasına, mobil telefon uygulamaları üzerinden bankacılık işlemleri yapmasına, mobil ve/veya masa üstü bilgisayarları üzerinden yapılacak internet bankacılığı dahil internet şifresi almasına ve kullanmasına, bankamatik kartı almasına ve kullanmasına, apartman hesaplarına ilişkin diğer her türlü bankacılık işlemlerini yapmasına, Apartman Görevlisinin Kıdem Tazminatı için ayrılan fonun gerekli hallerde kullanımı ve müteakip aylarda fon için öngörülen miktarın tamamlanması ve vadeli hesapta muhafaza edilmesi vb. dâhil işlem yapmasına, İSKİ, AYEDAŞ / ENERJİSA, İGDAŞ, SGK vb. kurumlarda (bizzat ilgili kurumlara giderek ya da elektronik ortamda vb. dahil) işlemler yapmasına, Apartman Yönetimi adına avukat seçimi ve avukat ile noter onaylı vekalet sözleşmesi yapmasına, apartman aidatlarının ve diğer alacaklarının tahsilatına ilişkin diğer işlemleri yapmasına, noter onayı gerektiren her türlü işlemlerin (apartman yönetimi adına imza ve yetki beyanı çıkarmasına,  avukat sözleşme onayı, karar ve işletme defterleri işlemleri, ortak alan ve ortak sistem sigorta poliçelerinin yaptırılması vb. dahil) noter işlemleri yaptırılmasına, apartman teknik donanımları dahil apartman ortak alanlarının tamamı veya bir kısmının sigorta ettirilmesi ve sigorta poliçesi düzenlettirilmesine ve benzeri resmi / özel (jeneratör, asansör, hidrofor, elektrik, iletişim, telefon, internet, televizyon, uydu sistemleri tesis ettirilmesi, yangın söndürme, deprem, yangın ve doğal gaz sensörleri vb. ilişkin her türlü tesisat vb.) kurumlarla işlemler yapmasına ve noter onayı gerektiren her türlü işlemlerin noterde yapılmasına yetki verilmesine karar verilmiştir. 

10.Toplantı dilek ve temennilerin dinlenilmesini müteakip kapandı.