Marmara 98 ıı: apartman teknik dokümanı

MARMARA APARTMANI TEKNİK DOKÜMANI

(İşletme El Kitabı) - (güncelleme tarihi 25.2.2020) V.5

1.GENEL

Konutlarımızda günlük yaşamı sürdürürken dikkati çekmeyen emekler hayatımızı kolaylaştırmaktadır.

Ortak alanların temizlenmesi, apartmana gelen çeşitli çalışanların (asansör bakım ekibi, sayaç okuyan görevliler, sakinlerimizin ihtiyaçlarını karşılayan firma görevlileri vb.) takibi, yağmurlu havalarda kapalı garaj ve çatının kontrolü konularında Apartman Görevlimizin emekleri, yönetim ve denetim kurullarının gayretleri günlük akış sırasında dikkati çekmeyen ayrıntılardır.

İhtiyaçlar ortaya çıktıkça apartman için yapılan çeşitli hizmet alımları bilgi birikimini de beraberinde getirmektedir.

Söz konusu bilgi birikimin muhafazası ve devamlılığın sağlanması amacı ile bu dokümanın yararlı olacağı, apartman hayatı için kendi ölçüsünde kurumsal yapı oluşturulmasına katkı sağlayacağı değerlendirilmektedir.

Bu dokümanın sürekli güncellenmesi konusunda komşularımızın katkısı beklenmektedir.

2.İMARİ BİLGİLER

a.Genel yerleşim planı

-106 pafta, 437 Ada, 155 parsel.

-Arsa alanı : 1673m2

-Zemin kat alanı : 511 m2

-Normal kat : 546 m2

-Toplam emsal alan : 3462,7 m2

Toplam inşaat alanı: 3462, 7 m2

-Kapıcı dairesi : 54 m2

-Toplam sığınak alanı : 185 m2

-Kapalı garaj : 818 m2

-Apartman açık park yeri(arka bahçe)’ne giren yolun komşu bahçe tarafı ve AYEDAŞ Trafosunun bulunduğu bölümün kullanım hakkı … yıllığına AYEDAŞ’a verilmiştir.

Bu bölümde (yüzeyin 50-60 cm altında) 10 bin volt akım bulunduğundan bu bölgeye yakın durulmaması gerekmektedir.

-AYEDAŞ Trafo binasının ağırlığı boş 24 ton, dolu 40 tondur.

b.Bağımsız bölüm

-32 adet bağımsız bölüm (kapıcı dairesi) bulunmaktadır.

-Apartman görevlisine görevli olduğu süre için tahsisli daire zemin katta bulunmaktadır.

c.Teknik projeler / Daire planları

-Müteahhitten alınan iki adet ve belediyeden alınan iki adet proje yönetimde (toplantı odasında) bulunmaktadır.

Sözkonusu Projeler:

(1)

(2)

(3)

(4)

-Daire vaziyet planı yönetim dosyalarında (sözleşme ekinde) bulunmaktadır.

3.TEKNİK DONANIM – BAKIM BİLGİLERİ

a.Genel işletme ve bakım talimatları

-Hidrofor: Su deposundan dairelere su pompalamaktadır. İSKİ suyu önce su deposuna gelmekte, depodan dairelere hidrofor vasıtası ile pompalanmaktadır.

2014 yılında yapılan çalışmalar gereği (28.01.2013 tarihli noter onaylı karar defteri sf.74, 75, 84,91,92,93) yangın ve dairelere su basan hidroforlar ayrılmıştır.

Genleşme Tankı bilgileri:

Genleşme tankı 1 :

TİP :TM300

Ü.Tarihi :09/2018

s.no :1710003291800068

Genleşme tankı 1 :

TİP :S 200

Ü.Tarihi :11/2013

s.no :17200012111300317

Santrifüj hidrofor pompa bilgileri:

Pompa 1 :

TİP :silindirik gövdeli

Ü.Tarihi :07/2014

s.no :01070071071400033

Pompa 2 :

TİP : silindirik gövdeli

Ü.Tarihi :07/2014

s.no :010670071071400033

Pompa 2 :

TİP : silindirik gövdeli

Ü.Tarihi :2003

s.no :

-Su tahliye çukuru su pompaları: İki adet pompa mevcuttur. Kapalı garajın seviyesi çevre binaların bahçe seviyelerinin altında kalmaktadır. Bu nedenle yağışlı havalarda kapalı garajda su (tahliye çukurunda) birikebilmektedir. Çukurdaki su seviyesi yükseldiğinde pompa devreye girerek fazla su dışarıdaki kanala tahliye edilmektedir.

-Sözkonusu su sıcak havalarda bahçe sulaması macıyla kullanılabilmektedir.

b.İSKİ / içme suyu sayaçları:

-Her katta dairelere ait İSKİ sayaçları bulunmaktadır.

-Sayaçlarla ilgili işlemler kat maliklerinin kendileri tarafından takip edilmektedir.

-Apartman ortak alanlarına ait iki adet su sayacı bulunmaktadır. Yangın sistemi sayacı ve sığınak (apartman görevlisine daire ile ortak ) su sayacı ile ilgili işlemler yönetim tarafından yürütülmektedir.

-Kapalı garaj girişindeki vananın kontrolü Apartman Görevlisi tarafından sağlanmaktadır.

c.Su deposu:

-Bodrum katta yer almaktadır.

-boy :4,70 mt

-en : 4,25 mt

-yükseklik tavana kadar :1,90 mt

-tavana olan depo kapasitesi 37,925 litre =38 m3

-filötör seviyesi 1,60

-deponun mevcut kullanım şekli ile su kapasitesi 31,960 litre = 32 m3

-Her yıl temizliğinin yaptırılması gerekmektedir. Temizlik ve su tahlili konuları “apartman risk analizi ve değerlendirmesi klasöürnde bulunmaktadır. Su deposunun izolasyonu hususunda çalışma yapılmaktadır. Su deposunun iç yüzeyinin uygun bir malzeme ile kaplanması ihtiyacı sorgulanmaktadır.

ç.Dalgıç su tahliye pompası:

-Hidrofor sistem odasında bulunmaktadır. Gardener marka.

-Su deposu şamandıra arızsı veya hidrofor sistem arızaları vb. nedeniyle meydana gelebilecek su basmalarına karşı bir tedbir olarak tesis edilmiştir

-Dalgıç pompa sistem odasındaki su akıntısının bulunduğu yerde zemin seviyesinin aşağı alınması ile (radyan temel demirlerine dokunmadan, bu bölüm özel tamir harcı ve suya dayanıklı özel Kösler marka iki ayrı kimyasal çimento ile korunaklı hale getirilen bölüme yerleştirilmiştir.

-Dalgıç pompa su seviyesinin 5mm.ye yükselmesine duyarlı sensörleri aracılığıyla devreye girmektedir.

-Ayrıca A blok yangın merdiveninin dışarı açılan bölümündeki Alarm Sistemine entegre olarak çalışan bir su sensörü de bu bölümde bulunmaktadır. Sistem odasundaki bir su taşkın olayı alarm sisteminin sesli uyarısı ile devreye girebilecektir.

d.Kablo TV, Digitürk, telefon, Süperonline Fiber Optik Kablo sistemi:

-Kablo TV ve digitürk alt yapısı bulunmaktadır.

-Digitürk anten sistemi çatıda bulunmaktadır. Gerek çatı üstü gerekse çatı arası yangına karşı hassasiyet arz etmektedir.

Çatıda mevcut Digitürk antenleri dışında münferit (ayrı) anten tesis edilmemesi konusunda Genel Kurul kararı mevcuttur.

-İlave anten tesis edilmesi ihtiyacı ortaya çıkması halinde konunun yönetim tarafından Genel kurul gündemine getirilmesi gerekmektedir.

e.Elektrik sistemi ve ortak alan aydınlatmaları:

-Elektrik sayaçları kapalı garaj katında bulunmaktadır.

-Dairelere ait AYEDAŞ işlemleri kat malikleri tarafından takip edilmektedir.

-Ortak alan (iki adet merdiven, sığınak AYEDAŞ) sayaçlarına ait işlemler yönetim tarafından takip edilmektedir.

-İki adet projektör (arka bahçe ve kapalı garaj girişi) bulunmaktadır.

-Aydınlatma lambaları:

-18 adet çevre ve bahçe aydınlatma

-12+12 adet ana merdiven girişleri

- .. adet merdiven boşluklarında

- .. adet çatıda

-.. adet sığınak ve kapalı garaj bölümünde

f.Telefon bağlantıları:

-İki bloktaki merdivenlerin kapalı garaja açılan giriş duvarları üzerinde telefon bağlantı panoları bulunmaktadır.

g.Doğal gaz bağlantıları:

-Ana giriş dolabı apartman bahçe girişinde bulunmaktadır.

-Blok girişlerinde iki ayrı doğalgaz dolabı bulunmaktadır. Sığınıkta yer alan iki doğal gaz kesme (deprem) sensörlarının bağlantıları bu dolaplarda bulunmaktadır.

-Dolapların paslanmaması için uygun aralıklarla boyaları yenilenmektedir.

ğ.Doğal gaz kesme sensorları:

-İki adet sensor sığınakta bulunmaktadır.

-Kasım 2014 tarihinde bakımları ve çalışırlık testleri yaptırılmıştır.

-Batarya (pil) seviyelerinin azalması halinde sistem alarm vermekte ve yetkli servisi tarafından bataryaları yenilenmektedir.

h.Doğalgaz alarm sistemi:

-Her iki blok merdiven boşluğunun asansör makine dairesine yakın kısmında bulunmaktadır.

ı.Çatı, dereler, bacalar, çatı kaplama malzemesi, asansörler ve makine daireleri:

-Çatıya asansör makine odasından çıkılabilmektedir.

-Asansör makine odası ve çatı giriş kapıları her zaman kapalı/ kilitli bulundurulur.

-Bu bölümlerin kullanılması yönetimin uygun bulması ile ve asgari apartman görevlisinin nezaretinde olabilir.

-Her hangi bir nedenle asansör makine dairesi veya çatıya çıkılması gerektiğinde Apartman Görevlisi nezaretinde çalışma yapılabilecektir.

-Aynı anda birden fazla grubun bu bölümlerde çalışmasına müsaade edilmez. Örneğim aynı anda asansör bakımı ve TV sistemi için çalışma yapılacaksa; önce gelen görevliler Apartman Görevlisi refakatinde çalışmasını yapar. İlk grubun çalışmasını tamamlamasını müteakip ikinci gruba yine Apartman Görevlisi nezaretinde çalışmasına müsaade edilir.

-Çatıdaki antenlerden çatı arasına inen kablo uçlarının açıkta kalmaması için yalıtkan bantla kaplanması sağlanır. Bu kablolar çatı arasındaki yalıtım (cam yünü) malzemesine temas etmemesi sağlanır.

-Çatı arasında yangına neden olabilecek davranışlardan kaçınılır. Çatı ve çatı arasında yapılacak faaliyetler süresince bu bölümlerde sigara içilmez.

-Çatıda bulunan baca ve asansör makine dairesinin dış duvarları alt taraftan çatı malzemesi ile kaplanmıştır. Anılan malzemenin duvarlardan ayrılması halinde yağmur suları duvardan aşağıya sızabilmektedir. Kaplamaların duvardan ayrılıp ayrılmadığı zaman zaman kontrol edilmelidir.

-Çatı kenarında bulunan derenin kuzeye bakan bir bölümünün eğimi uygun olmadığından yağmur suyu birikmektedir.

i.İlaçlama:

-Genel Kurul kararlarına uygun aralıklarla; kemirgen ve haşerata karşı ilaçlama yapılır.

j.Yangın söndürme sistemi:

-Merdiven bölümlerinde her katta yangın dolapları (toplam 23 adet) bulunmaktadır. Dolaplarda yangın vana ve hortumları yer almaktadır. Kapalı garajda dumana duyarlı sensorları bulunan ayrı bir yangın söndürme (sprint-yağmurlama söndürme) sistemi bulunmaktadır.

-Kapalı garajdaki sistemin çalışırlığı ve işlerlik raporu alınması husunda çalışma yapılmaktadır.

-Yangın Söndürme Cihazları (YSC): toplam 22 adet

*Kat arası merdivenlerde (6 Kg.lık) 18 ad.

*Elektrik ponaları yanında 1+1 (5 Kg.lık) 2 ad.

*Kapalı Garajda 2 ad. (50’şer Kg.lık 2 ad.

k.Jeneratör:

-Kesintisiz yıllık bakım sözleşmesi var.

-Yetkili servis MEGA Enerji tarafından üç ayda bir peryodik bakımları yapılamaktadır.

-70 kVA

-Seri No: 14259

-Pdate: 01/2008

Type: E6225S – 5ON

-Teknik kitabı mevcut

-Egzost çıkışının iyileştirilmesi konusunda çalışma yapılmaktadır.

k.Kilitli yerler - anahtarlar / malzeme / dokümanlar:

-Birer adedi Apartman Görevlisinde bulunan ve aşağıda detayları belirtilen ortak alanlara ait anahtarların Yöneticide bulunan yedekleri:

(1)Çatı anahtarları (doğu ve batı girişleri)

(2)Asansör makine dairesi / kabini anahtarları (doğu ve batı girişleri)+ makine dairesinden asansör boşluğuna açılan küçük demir kapı kilitleri, makine dairesinden asansör boşluğuna açılan kapak kilitleri

(3)Su deposu (asma kilit)

(4)Su deposuna giriş bölümü kapı anahtarı,

(5)Su kuyusu anahtarı (asma kilit)

(6)Duyuru panosu anahtarları (doğu ve batı girişleri)

(7)Dairelerden yangın merdivenine çıkan yangın kapı anahtarları daire sakinlerinin kendilerinde bulunmaktadır.

(8)Arka Bahçe giriş bariyeri anahtarı

(9)Kapalı garaj

(10)Zemin kat giriş kapı anahtarları

l.Apartman Görevlisine tahsisli daire:

-Kapıcı dairesi :54 m2

*Antre :5 m2

*Salon/mutfak :19,5 m2

*Ebv. Yatak odası :21 m2

*Banyo :8 m2

-Apartmanın oturuma açıldığı ilk yıl 54 m2 olan alan, sonraki dönem bina zemin kat kuzey yanındaki cam/PVC çerçeveli boş salonda, kapıcı dairesine doğru girinti yapan 10 m2’lık bölümün de kapıcı dairesi içe alınmasıyla toplam alan 64 m2 (kadar) olmuştur.

m.Kapalı garaj, sığınaklar ve Su Deposu Sistem Odası:

-kapalı oto park : 800 m2

-Toplam sığınak alanı : 185 m2

(1)Su tahliye çukuru ve dalgıç pompalar:

-Su tahliye çukurunun derinliği :

-İki adet dalgıç pompa :

(2)Havalandırma bacaları ve vantilatörler:

-Üç adet havalandırma aspiratörü; manuel açma kapama ,açık kalabileceği süre ayarı yapılabilir.

(3)Bisiklet park yerleri:

(4)Motosiklet parka yerleri:

(5)Geri dönüşüm atık toplama yeri:

(6) Yangın söndürme sistemi, sprintler:

(7) Su Deposu Sistem Odası:

-Bu bölümde su deposu, hidrofor sistemi, kamera kayıt, sistemi, su taşmalarına karşı otomatik devreye giren dalgıç pompa, alarm sistemi, ile entegre çalışan su sensörü, yedek anahtar panoları ve B blok alarm sistemi şifre ünitesi bulunmaktadır.

(8)Kapalı garaj ve havalandırma bacaları:

-Elektrik kesildiğinde kapalı garaj kapısı mekanik olarak açılabiliyor

n.Bahçe bariyeri:

o.Kamera sistemi:

-Sistem ilk olarak 2011 yılında 12 kamera ve bitr terebayt kayıt kapasiteli olarak tesis edilmiştir.

-Süreç içinde ortaya çıkan ihtiyaçlar doğrultusunda 22 kamera ve toplan 7 terebat kayıt kapasitesine ulaşılmıştır.

-Kameralar kapalı garaj, ön ve arka bahçeler ile yangın merdiveni iç tarafında yar almaktadır.

o.Alarm sistemi:

-A ve B blokların her biri için iki ayrı alarm istemi tesis edilmiştir.

-Yangın kapılarının dışarıya bakan yüzlerinde birer adet “Alarm Paneli” ve kapalı garaja giriş iner-kalkar panjur kapı dış tarafında da bir adet “Alarm Paneli (pasif)” bulunmaktadır.

- KALE Güvenlik’ten kiralama usulü ile tesis edilen sistem yangın merdivenlerinin dışarı açılan yangın kapılarında bulunmaktadır.

-A blokdaki alarm sistemine ayrıca “Su Deposu Sistem Odasındaki” muhtemel su taşkınlarını haber verecek bir su baskını sensörü de ilave edilmiştir.

-A blok alarm sistemi şifre ünitesi su deposu sistem odasında bulunmaktadır.

-B blok alarm sistemi şifre ünitesi ise toplantı odasında bulunmaktadır.

ö.Payzaj alanı/yeşil alan düzenlemesi-bakımı:

p.Çevre duvarları:

r.Toplantı, spor ve oturma odası kullanımı:

4.PERİYODİK İŞLER (detyay bilgi apartman risk analizi ve değerlendirmesi kontrol formlarında bulunmaktadır):

-Asansör bakımı – aylık

-İlaçlama (haşere-kemirgent için) – gerektiğinde

-Jeneratör bakımı - yılda bir kez (Eylül)

-Su deposu temizliği – yılda birkez (Aralık) (yılda bir kez su seviyesi bir metreye kadar düşürülerek gözle tortu vb. miktarı kontro edilir, gerekli görülmesi halinde fotoğrafla durum tepispit yapılarak ilgilki komisyon üyeleri ile de görüşülebilir, ihtiyaç tespiti halinde süreye bakılmaksızın su deposu temizliği yaptırılabilir)

-Su deposundan alınan numune tahlili-yılda bir kez (Aralık) (ihtiyaç tespiti halinde süreye bakılmaz)

5.GENEL KURUL KARARI ALINAN ve TAKİBİ YAPILACAK KONULAR:

-Apartman Görevlisine tahsisli dairenin elektrik sayacının ayrılması

-Apartman girişlerinin boyanması (sudan zarar gören bölümler)

-Dış kaplama (izolasyon) boya, bakım onarım ihtiyaçları

-Arka bahçe aydınlatma altlarında boyanacak yerler

-Sundurmların bakımı,

-Asansör sistem odası ses izolasyonu (asansör fren sis.den gelen ses)

-Kapalı zaman içinde oluşan damlama ve rutubetlenmeler

-Ön bahçe Kablo TV giriş rögar kapağının (demir çerçeveli / kilit) kontrolü

-Çatı kenarında bulunan dere bakımı

-Rögar-atık su sisteminin takibi