Kapalı Garaj İzolasyon Çalışması & 16.03.2026 ... .. durum / bir değerlendirme ...

*14.03.2026 durumuna göre yapılan çalışmalarda konuya ilişkin yönetimin davet ettiği çalışmalara katılan komşularımızın edindikleri kanaat (gelecekte ortaya çıkabilecek sorulara cevap olmak / ayrıca

konuya ilişkin düzeltmelere / güncellemelere de açık olmak kaydı ile…) aşağıda gibidir: 

Öncesi: 

1.

Kapalı Garaj girişine yakın bölümde bina ana yapısı altında kalan ve kısmen de arka bahçeye giriş kısmı ile toplantı odasının altına denk gelen bölgelerde yukarıdan aşağı sızan yağmur sularını yıllar içinde artan bir şekilde önce rutubetlenme ve zaman ilerledikçe su sızmaları/ akıntısı şeklinde taşıyıcı sistem ve duvarlara zarar verebileceği düşünülerek konu Kat Malikleri Kurulu toplantılarına gündem oluşturmuştur.

2. Gerek Toplantı kararları gerekse Gelir Gider Tablolarında görülebilecek harcama dökümlerindeki tarihlerde:
a. Aşağıdan yukarı sızıntı olduğu değerlendirilen yerlerde kapalı garaj içinde yukarı yönde; basınçlı köpük basılması şeklinde muhtemel çatlakların / deliklerin tıkanması vb. şeklinde tedbir alınmaya çalışılmıştır. Ancak tedbirin yeterli olmadığı görülmüştür.

b.Yine Yönetim kayıtlarında yer alan tarihlerde, daha profesyonel çözüm bulunması amaçlanarak aşağıdaki firma teklifleri alınmıştır:

*https://marmarayonetim.blogspot.com/2023/01/kat-malikleri-kurulu-ocak-2023-toplant.html

(1)Kapalı otopark üstü su yalıtımı:

Ayhan Proje 1. çözüm ……………………….   59.236 TL.(KDV dahil)

2. çözüm ……………………… 195.172 TL.(KDV dahil)

Çınar İnşaat ……………………………………………….. 86.000 TL. + KDV

Sim Yapı ……………………………………………….. 25 Avro/m2 + KDV

+45.000 TL. + KDV 

+300 TL/m2 + KDV

c. Firma tekliflerinin asılları yönetim klasörlerinde bulunmaktadır. Söz konusu firma teklifleri incelendiğinde; her bir firmanın çözümünün farklılıklar arz ettiği dolayısı ile yapılacak işin niteliği ve fiyatların mukayese edilmesinin mümkün olmaması bir sorun olarak görülmüştür. 

d. Süreç içinde edinilen tecrübe ile; öncelikle sorunun ne olduğunun net bir şekilde ve ihtiyaç duyulması halinde ise profesyonel bir destek de alınabileceği  düşünülerek  Proje Tanımlama Dokümanı hazırlanmasının ve bu dokümanı esas olacak firma tekliflerinin alınması kararı benimsenmiştir.

e. Konuya ilişkin firma tekliflerini alınmasında talipli firma bulunması, yerinde keşif yapanların geri dönüş yapmaması vb. sorunlar araya uzun zaman girmesine neden olmuştur.

f. 

Son olarak profesyonel olarak inşaat konularında çalışmış, komşumuz Mimar Gültekin İkiz’in hazırladığı ( Kapalı Garaj İzolasyon firma tekliflerine esas olacak) taslak Proje Tanımlama dokümanını esas alacak firma teklifleri için hem apartman komşularımızdan destek talep edilmiş hem de firma arayışı sürdürülmüştür. Sonuç olarak gelen iki firma teklifinden “Çınar İnşaat - Yasin Çınar”ın teklifi uygun bulunmuştur.

d. Devamında Yasin Çınar ile Çalışmaları Yönlendirme Komisyonun katıldığı bir dizi görüşmelerde yapılacak işin sözleşmesi birlikte son hale getirilmiş ve 9 Mart 2026 tarihinde iş başlatılmıştır.

*https://marmarayonetim.blogspot.com/2026/01/kapal-garaj-izolasyon-vb-firma-teklifi.htm

e. Sözleşmeye uygun çalışmalar ilerlediğinde, açık alan zemin taş, kum ve membranlar kaldırıldıkça daha önce suyun kapalı garaja nereden, hangi noktalardan giriş yaptığı gözle takip edilebilir netlikte anlaşılır hale gelmiştir. Yapılan tespitler özetle şu şekildedir:

(1) Jeneratörün bulunduğu bölümün üstüne denk gelen ve açık alandaki ana bina ile bahçe zemin betonunun birleşiminde olması beklenen dilatasyon uygulamasının olmadığı,

(2)Bina-bahçe birleşim yerindeki yatay kiriş ölçülerinin proje dokümanındaki ölçülerden farklı olduğu,

(3)Kapalı garaj içinde dikey açılır-kapanır garaj kapısından sonraki ilk dikey (kolon)  ve Komşu bahçeye doğru yatay uzanan (kiriş) beton taşıyıcıların üzerindeki yağmur suyu  sızıntılarını kaynağının yukarıda yerinden sökülen membran (ziftli siyah malzeme vb) altındaki çatlakların doğu tarafının (ilgili fotoğraflarda görüldüğü üzere)  ıslak ve çatlağın batı tarafının kuru olması dikkat çekici bulunmuştur. Bu durum  yağışlı havalarda bahçe orta kısmında göllenme yapan yağmur suyunun zaman içinde hasar görmüş olduğu değerlendirilen “membran”dan ana zemin üzerine sızan suların eğim nedeniyle çatlağa kadar ilerlediği ve aşağıda yatay ve dikey taşıyıcı beton yapının üzerinde boya/badananın kabarmasına/ bozulmalara neden olduğu değerlendirilmişir. 

(4) Benzer durum ilgili fotoğraflarda görüleceği üzere; kapalı garajın iç tarafındaki; sığınak ve bisiklet park yeri başta olmak üzere diğer bölümlerde de tespit edilmiştir. 

(5) Arka bahçe Güney sınırı (Kız lisesi tarafı) komşu bahçe ile ortak duvarın ( kentsel dönüşüm kapsamında yıkımı yapılan ve içinde ilgili müteahhide ait malzeme + konteynır bulunan) komşu istikametine eğim yaptığı ve  (üzerine metal levhaların demir destekli olarak paravan şeklinde yüseltilen)  ortak bahçe duvarının komşu bahçe tarafına eğim yaparken zemin betonunun  (fotoğraflarda görülen ) eni bir metre kadar olan bölümünün bahçe uzunluğunca çatladığı tespit edilmiştir. Bu konuda da ne yapılacağı konusu ayrıca gündem oluşturmaya devam etmektedir.

*Bugün yapılan çalışma sonrasında; Demirli Güç yetkilisiyle mutabakat sağlanan taslak metin:

*Tutanak (TASLAK)

16.03.2026

1.Marmara Apartmanı kapalı garaj duvar ve tavanına yukarıdan (arka bahçe) sızan yağmur suyu ve duvarlardaki rutubetlenmenin bina taşıyıcı sistemine (kolonlar- kirişler) başta olmak üzere) ve duvarlara zarar vermesinin önlenmesi maksadıyla; bina açık bahçe dilatasyonları ile bahçe zemin membranlarının yenilenmesi vb. başta olmak üzere çalışma başlatılmıştır.

2. Bahçe zeminindeki kilit taşları ve altındaki kumun kaldırılması, beton zemin üzerindeki malzemelerin sökülmesi sonrasında; bahçenin güney (Kız Lisesi tarafı) bahçe duvarı boyunca;

a.Beton zeminin çatladığı ve  (halen kentsel dönüşüm kapsamında ana binası önceki tarihte yıkılan bina ile)  ortak bahçe duvarının yeni inşaat alanına doğru eğim yaptığı,

b.Bahçe duvarından itibaren 70-80 cm. kadar  mesafede ve bahçenin bu bölümü boyunca geniş bir şerit halindeki zemin betonunu çatlatarak bir-iki cm. kadar yukarı kaldırdığı ve yeni inşaat alanı istikametindeki eğimin giderek daha da görünür hale geldiği tespit edilmiştir. (Fotoğraf 1) 

3. Bu gelişme ile ilgili olarak komşu alana yeni binayı inşa edecek ve aynı zamanda Marmara Apartmanı inşaatını da yapan Demirli Güç şirketinin yetkilisi Mecit Demirli Güç ile aşağıdaki hususlar paylaşılmıştır:

a.Bahçe zeminindeki membranın kaldırılması sonrasında çatlayarak duvarla birlikte hareket eden zemin betonu bölgesinde yürütülmekte olan “Kapalı Garaja Yağmur Suyunun Sızması”nın önlenmesi işi için yapılması planlananlar anlatılmıştır,

b.Duvarın eğimi ile birlikte zemin betonunun da hareket ettiği, yukarı doğru kalktığı,

c.Bu sorunda; komşu bahçe ile ortak olan duvar üzerine Demirli Güç İnşaat tarafından monte edilen metal paravanların ağırlığının ve rüzgarın etkili olduğu, (Fotoğraf 3)

d.Çatlak bölgesinin, aşağıdaki kapalı garaj duvarının dışarıya bakan yüzü istikametinden başlayarak dışarıya doğru  30 cm. kadar derinlikte ve  30 cm. kadar  eninde bir kazı yapılmasının öngörüldüğü,

e.Kapalı garaj yan duvar membran kaplamasının üzerine, bahçe beton zeminden uzatılacak (suyun dışarıda kalan toprak istikametine yönlendirilmesi sağlanacak şekilde) membranın bohçalanacağı anlatılmıştır.

4.Görüşme sonrasında Demirli Güç İnşaat Yetkilisi Mecit Demirli Güç, ortak duvar konusunda ortaya çıkacak sorunların kendileri tarafından giderileceğini ifade etmiş ve bu mutabakatın yazılı olarak imza altına alınması kararlaştırılmıştır.